| Mémoire N° - Orientation |
1205
Développement territorial des Suds (UNIGE) |
| Auteur |
NGOM, Assane |
| Titre |
« Promouvoir sans bâtir » : la promotion immobilière dans le grand Dakar |
| Thématique & formation |
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| Résumé |
La promotion immobilière résidentielle privée occupe aujourd’hui une place centrale dans la production urbaine à Dakar. Dans un contexte d’urbanisation rapide, marqué par une forte pression foncière et les limites persistantes de l’offre publique de logement, les promoteurs privés participent activement à l’expansion de la métropole, en particulier dans les zones périphériques.
L’analyse porte sur les formes concrètes prises par la promotion immobilière privée, en dépassant l’opposition classique entre urbanisme formel et urbanisation informelle. Elle montre que la production urbaine repose largement sur des formes de promotion foncière et parcellaire, souvent sans construction immédiate, développées par des acteurs aux profils variés. Ces pratiques s’inscrivent dans des configurations hybrides, combinant normes officielles, arrangements fonciers locaux et régulations négociées avec les autorités publiques et coutumières.
La recherche repose sur une méthodologie qualitative associant revue de littérature, analyse documentaire, observations de terrain et entretiens semi-directifs menés auprès de promoteurs immobiliers, d’acteurs institutionnels et d’élus locaux. Le travail de terrain, réalisé principalement dans le département de Rufisque, a permis d’analyser les dynamiques foncières et immobilières à l’œuvre dans les espaces de périurbanisation, à partir de plusieurs études de cas de trajectoires de promoteurs.
Les résultats montrent que l’accès au foncier constitue l’enjeu central structurant les pratiques des promoteurs immobiliers privés à Dakar. Face à un cadre réglementaire complexe et partiellement appliqué, les acteurs recourent largement à des arrangements négociés, inscrits dans une gouvernance urbaine pragmatique fondée sur la tolérance et la régularisation a posteriori. Ces pratiques contribuent à produire des formes urbaines différenciées et à renforcer la fragmentation socio-spatiale de la métropole, tout en répondant à une demande sociale importante d’accession à la propriété foncière et résidentielle. |
| Summary |
Private residential real estate development has become a central component of urban production in Dakar. In a context of rapid urbanization, characterized by increasing land pressure and the persistent limitations of public housing provision, private developers play a key role in the spatial expansion of the metropolitan area, particularly in peripheral zones.
This research examines the concrete forms of private real estate development, moving beyond the conventional opposition between formal urban planning and informal urbanization. It shows that urban production in Dakar largely relies on land-based and parcel-led development, often without immediate construction, carried out by actors with diverse profiles. These practices operate within hybrid configurations that combine official regulations, local land arrangements, and negotiated forms of governance involving public authorities and customary landholders.
The study is based on a qualitative methodology combining literature review, document analysis, field observations, and semi-structured interviews conducted with real estate developers, institutional actors, and local elected officials. Fieldwork carried out mainly in the Rufisque department made it possible to analyze land and real estate dynamics in peri-urban areas through several case studies of developers’ trajectories.
The findings show that access to land constitutes the central issue structuring private developers’ practices in Dakar. Faced with a complex and unevenly enforced regulatory framework, actors widely rely on negotiated arrangements embedded in a pragmatic form of urban governance based on tolerance and ex post regularization. While these practices contribute to the production of differentiated urban forms and reinforce socio-spatial fragmentation, they also respond to a strong social demand for access to land and homeownership. |
| Volée |
2023 |
| Date et heure
soutenance |
30-01-2026 |
| Salle soutenance |
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| Collation |
162 pages, 39 figures, 4 tableaux |
| Remarque |
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| Mot-clés |
Promotion immobilière privée, Urbanisation périphérique, Promotion bâtie, Promotion non bâtie, Pratiques foncières, promoteurs formels, informels |
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| Maître de stage |
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| Terrain d'étude ou d'application |
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| Documents associés |
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Dernière
mise à jour |
2026-02-10 12:01:47 |